Startseite
RICHTLINIEN FÜR DEN IMMOBILIENERWERB
Der Erwerbsprozeß in Spanien
Welche Schritte sind beim Erwerb von Grundeigentum in Spanien zu befolgen?
Zunächst einmal muß das Objekt ausgesucht werden, um hernach die Erwerbsbedingungen vereinbaren zu können. Ist die Wahl schließlich auf eine Liegenschaft gefallen, ist es wichtig sicherzustellen, daß der Vorgang erfolgreich abgewickelt wird, und darüber hinaus muß die Rechtslage des Objekts vor Durchführung des Eigentumübertrags ermittelt werden. Das Kaufobjekt kann durch Unterzeichnung eines Privatvertrages zwischen den beteiligten Parteien gesichert werden. Im allgemeinen wird hierzu eine Anzahlung von 10 % des Kaufpreises fällig.
Wenn sämtliche Maßnahmen zur Feststellung der rechtlichen Lage des Kaufobjektes getroffen worden sind, sollten die Beteiligten vor Notar eine öffentliche Kaufurkunde auflassen. In Spanien ist die Hinzuziehung eines Notars zwingend notwendig, da kraft Gesetz jeglicher Vertrag über Grundeigentum anhand eines öffentlichen Dokuments bzw. einer öffentlichen Urkunde formell abzuschließen ist. Allein der Notar ist in Spanien dazu ermächtigt, diese Art von Schriftstücken zu beurkunden.
Folglich besteht die Aufgabe des Notars darin, diejenigen Umstände, welche den Rechtsstatus der beteiligten Parteien betreffen, das Datum und die von den Parteien gemachten Aussagen festzuhalten (Rechtsgültigkeit zu geben). Diese Punkte werden in der öffentlichen Urkunde wiedergegeben, welche den vor Notar errichteten Kaufvertrag darstellt und die zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen beinhaltet.
Üblicherweise hat der Käufer sowohl die Notarkosten als auch die Gebühren für die Eintragung im Grundbuch zu tragen. Die Höhe dieser Aufwendungen wird per Gesetz geregelt und entspricht einem Prozentsatz des Kaufpreises.
Es ist zu berücksichtigen, daß beim Grundbuchamt (zuständiges Amt zur Erfassung von Rechtsgeschäften bzw. Vereinbarungen über den Erwerb von Grundeigentum) lediglich öffentliche, vor Notar aufgesetzte Urkunden zum Eintrag zugelassen werden.
Rechtsberatung in Spanien
Um eine Studie zur Rechtslage des Grundeigentums anfertigen zu können, ist es höchst ratsam, einen spanischen Rechtsanwalt – der selbstverständlich die Sprache des Verkäufers spricht – zu beauftragen. Dieser überprüft die Rechtmäßigkeit des Kaufobjekts und berät den Erwerber über sämtliche Belange der Transaktion. Die Rechtsanwaltsgebühren bewegen sich üblicherweise zwischen 1 – 2 % des Kaufpreises.
Im Allgemeinen vergeht zwischen der Unterzeichnung des Privatvertrages und der Auflassung der öffentlichen Urkunde vor Notar eine gewisse Zeitspanne, in welcher der Rechtsanwalt Nachforschungen zu folgenden Punkten anstellen sollte:
Zunächst hat der Rechtsanwalt die Sachlage des Kaufobjekts beim Grundbuchamt zu überprüfen. Diese Auskunft ist von größtem Nutzen, um die sachdienlichen Umstände des Rechtsstatus zu klären.
Somit ist es unentbehrlich beim Grundbuchamt genaueste Auskünfte einzuholen, um festzustellen ob auch der Rechtstitel auf den Namen des potentiellen Verkäufers eingetragen ist.
Zudem ist zu klären, ob das Grundeigentum mit Lasten bzw. Belastungen (Pfändungen, Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Nutznießungsrechten, usw.) vorbelastet ist.
Danach kommen wir auf den Kataster zu sprechen (offizieller Organismus unter Schutzherrschaft des spanischen Finanzamtes). Das Katasteramt gibt Auskunft über materielle – nicht rechtliche – Angaben zum Grundeigentum. Folglich gilt es besonders auch beim Erwerb von ländlichem bzw. unbebautem Grundeigentum, das Katasterverzeichnis heranzuziehen, um die baulichen Anlagen (wie die Oberfläche) des Grundeigentums zu überprüfen. Anhand dieser Maßnahme können spätere gerichtliche Schritte zur Herstellung der rechtlichen Realität (wie im Grundbuchamt festgehalten) bzw. der baulichen Anlagen (wie im Katasterregister verzeichnet) vermieden werden. Diese Auskunft ist ebenso hilfreich, um die Möglichkeit einer Bebauung des Grundeigentums beurteilen zu können.
Zudem sollte die jeweilige Kommunalverwaltung vor Abwicklung des Immobilienerwerbs nicht außer Acht gelassen werden, wo Auskunft über geplante disziplinarische Städtebauverfahren und über die jeweiligen Bauverhältnisse erhalten werden kann. Ebenso kann man hier in Erfahrung bringen ob das Grundeigentum mit örtlichen Schulden belastet ist.
Die Besteuerung in Spanien
Wir kommen nun auf die wichtigsten Steuern zu sprechen, die in Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb fällig werden sowie die kürzlich im Zuge der Steuerreform 26/2009 des Allgemeinen Staatsbudgets für 2010 eingeführten Neuerungen.
Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, daß die Vermögenssteuer per 1. Januar 2008 abgeschafft wurde.
a) Es werden gewisse Steuern fällig aufgrund der einfachen Tatsache, daß Grundeigentum besessen bzw. ein Rechtsanspruch an einem Grundeigentum in Spanien besteht.
Wir gehen nun gesondert auf die Einkommens- und Grundstückssteuer ein.
i) Liegenschaften nichtansässiger Unternehmen
Wenn ein nichtansässiges gebietsfremdes Unternehmen Grundeigentum in Spanien besitzt und dieses nach 1996 erworben wurde, so wird jedes Jahr eine spezielle Steuer fällig.
Der gültige Steuersatz beträgt derzeit 3 % des Katasterwerts.
ii) Einkommensteuer („Impuesto sobre la renta“) für Nichtansässige
Der Veranlagungszeitraum deckt sich mit dem Kalenderjahr, vom 1. Januar bis 31. Dezember und wird bei Immobilien im Folgejahr fällig.
Es ist zu beachten, daß nichtansässige Verkäufer mit einer Quellensteuer von 3 % veranschlagt werden, so daß der Käufer, unabhängig davon ob er Ansässiger ist, dazu verpflichtet ist, 3 % des Erwerbspreises einzubehalten. Die 3 % Quellensteuer sind direkt an das Finanzamt abzuführen. Der Einbehalt ist an Verkäufers statt für einen möglichen aus dem Immobilienkauf resultierenden Kapitalertrag zu begleichen. Wenn der vom Verkäufer zu entrichtende Betrag unter den einbehaltenen 3 % Quellensteuer liegt, kann der Verkäufer beim Finanzamt die Rückerstattung beantragen. Die auf Kapitalerträge zu entrichtende Steuerrate beträgt derzeit 19 %.
Diejenigen Kapitalerträge, die aus der Übertragung von Immobilieneigentum stammen, welches zwischen dem 31. Dezember 1994 und dem 1. Januar 2007 erworben wurde, sind folgendermaßen zu unterscheiden und gesondert zu behandeln: Die Ertragsanteile, die aus Eigentumserwerb bis zum Stichtag 19. Januar 2006 stammen und diejenigen Ertragsanteile, die in der Zeitspanne vom 20. Januar 2006 bis zum Übertragungsdatum erzielt wurden.
Auf die zum Stichtag 19. Januar 2006 erzielten Erträge kommen unterschiedliche Koeffizienten zur Anwendung. Im Gegensatz dazu kommt auf die ab dem 20. Januar 2006 erzielten Kapitalerträge eine Steuerrate von bis zu 19 % zur Anwendung.
iii) Grundsteuer („Impuesto de Bienes Inmuebles“)
Die Steuer auf Grundbesitz (IBI) wird jährlich an die für die Liegenschaft zuständige Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung abgeführt, welche über einen gewissen Spielraum verfügt, um die jeweiligen Steuersätze für ihr Einzugsgebiet festzulegen.
Der Katasterwert des jeweiligen Grundstücks stellt die Berechnungsgrundlage zur Erhebung dieser Steuer dar. Folglich wird die Steuergrundlage niedriger ausfallen, wenn das Grundeigentum als im ländlichen Raum liegend eingestuft wird bzw. wenn es sich um ein noch unbebautes Grundstück handelt.
Der Besteuerungszeitraum stimmt mit dem Kalenderjahr überein. Kraft Gesetz wird derjenige, der am 1. Januar das Eigentum innehatte, als Eigentümer angesehen und somit zur Entrichtung des IBI verpflichtet, unabhängig davon ob das Grundeigentum noch während des gleichen Jahres veräußert wird.
iv) Sonstige Steuern bzw. Abgaben, die sich aus dem Grundeigentum ergeben
Müllabfuhrsteuer: Wird jährlich an die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung für die Müllabholung in bebauten Wohngebieten fällig.
Gemeinschaftsanlagen: Abgaben, die an die Eigentümergemeinschaft für Leistungen und Wartung der gemeinschaftlich genutzten Anlagen zu entrichten sind, wenn die Liegenschaft einer Gemeinschaftsregelung unterliegt.
b) Wir gehen nun näher auf die zu entrichtenden Steuern ein, die nicht auf andauerndes Grundeigentum sondern auf Übertragungshandlungen fällig werden.
Nunmehr konzentrieren wir uns auf die Grundeigentumsübertragungssteuer (mit einer kurzen Erwähnung der Mehrwertsteuer).
i) Eigentumübertragungssteuer („Impuesto de Transmisiones Patrimoniales“)
Der tatsächliche Wert (bzw. der Marktwert) des übertragenen Grundeigentums bzw. des verliehenen oder gewährten Rechts stellen die Berechnungsgrundlage dar.
Die Steuer wird an dem Tag fällig, an dem die Übertragungshandlung durchgeführt wird, d. h. zu dem Datum, an dem die öffentliche Urkunde aufgelassen wird und ist innerhalb 30 Arbeitstagen zu entrichten. Steuerschuldner ist der aus der Übertragung Begünstigte.
Bei einem Erwerb wäre der Käufer der Begünstigte und somit gegenüber dem Finanzamt zur Steuerentrichtung verpflichtet. Derjenige, der die Steuer abführt, ist gleichzeitig gehalten, ohne vorherige Aufforderung durch die Steuerbehörden, das offizielle Formblatt vorzulegen, aus dem hervorgeht, daß die Zahlung innerhalb des genannten Zeitraums erfolgte.
Im Bezug auf Grundeigentum, setzt das spanische Steuergesetz einen Satz von 6 % an; die autonomen Landesregierungen sind jedoch ermächtigt, den Satz nach Ermessen zu erhöhen. Auf den Balearen wurde z. B. ein Steuersatz von 7 % eingeführt.
Der Steuersatz für bewegliches Vermögen beträgt 4 %.
Die Steuer sollte nur gezahlt werden, wenn:
• es sich beim Veräußerer um eine Privatperson handelt (keine Firma) und das Grundeigentum zu seinem Privatvermögen gehört.
• wer auch immer der Veräußerer ist, der Erwerber Tätigkeiten ausführt, die ihn nicht zum Vorsteuerabzug berechtigen.
Die Abstimmung der Mehrwehrtsteuer und der Eigentumübertragungssteuer
Es ist angebracht, auf der bestehenden Koordinierung zwischen der Mehrwerts- und der Eigentumsübertragungssteuer zu beharren.
Auf die der Mehrwertsteuer (IVA) unterworfenen Operationen ist keine Eigentumsübertragungssteuer (ITP) zu entrichten. Beide Steuern schließen einander gegenseitig aus. Die Mehrwertsteuer wird bei Firmentransaktionen fällig, während die ITP bei Geschäftsabschlüssen von Privatpersonen zur Anwendung kommt.
Wir legen den Schwerpunkt nun auf diejenigen Fälle, die stets der Mwst. (und somit auch der sogenannten AJD-Steuer, die auf sämtliche öffentliche Urkunden fällig wird, wenn auf das Rechtsinstrument keine ITP zu entrichten ist) unterworfen sind:
a) Wenn es sich bei dem Veräußerer um einen Geschäftsmann bzw. einen Gewerbetreibenden handelt.
b) Wenn es sich bei der Veräußerung seitens des Bauträgers um die erste Geschäftshandlung über die betreffende Wohnung bzw. das Appartement handelt und das Objekt zuvor nicht genutzt worden war bzw. wenn er während einer Höchstdauer von zwei Jahren genutzt worden war.
c) Wenn es sich um die erste Geschäftshandlung seitens des Bauträgers über die betreffende Wohnung bzw. das Appartement handelt und das Grundeigentum bereits vom Erwerber genutzt wird. In diesem Fall spielt es keine Rolle, wie lange der Käufer die Liegenschaft bereits genutzt hat.
Eine weitere bedeutende Gesetzesnovelle wurde anhand des Gesetzes 26/2009 eingeführt, welches ab 1. Juli 2010 in Kraft tritt: die Erhöhung der Mehrwertsteuer. Der allgemeine Steuersatz wurde von 16 % auf 18 % und der reduzierte Satz von 7 % auf 8 % angehoben.
ii) Steuer auf die Wertsteigerung städtischer Grundstücke („Plusvalía municipal“)
Bei Erwerb eines städtischen Grundeigentums wird eine Steuer auf die Grundstückswertsteigerung (Katasterwert) zwischen dem Erwerbsdatum und der Eigentumsveräußerung fällig, welche nicht mit der Kapitalertragssteuer zu verwechseln ist, die vom Veräußerer für den sich aus dem Verkauf ergebenden Gewinn zu entrichten ist.
Kraft Gesetz ist die „Plusvalía“ (der Mehrwert) vom Veräußerer zu entrichten. Nichtsdestotrotz kann dieser Punkt auch individuell zwischen den an der Operation beteiligten Parteien ausgehandelt werden. Die Zahlung der Steuer erfolgt nicht regelmäßig und beschränkt sich lediglich auf den Kaufzeitpunkt.
Die Zahlung hat innerhalb 30 Tagen ab Übertragungsdatum zu erfolgen.
Die Steuer wird ausschließlich von der jeweils zuständigen Stadt bzw. Gemeinde verwaltet und jede Verwaltung setzt den zu erhebenden innerhalb einer gewissen Größenordnung liegenden Steuersatz selbst fest.
Wirtschaftliche Aspekte
Was den wirtschaftlichen Aspekt anbelangt, den der Kauf eines Grundeigentums mit sich bringt, ist es angebracht, die verschiedenen Finanzierungssysteme zu erwähnen. In der Regel führt dies zu einer angemessenen gegenseitigen Sicherheitsleistung, welche auf das zu erwerbende Grundobjekt erhoben wird.
Eigenfinanzierung / Fremdinvestitionen
Laut der derzeit gültigen Rechtsordnung in Spanien über Operationen, Inkassi, Zahlungen und Banküberweisungen ins Ausland, müssen gewisse Anforderungen und Formalitäten erfüllt werden:
• Im allgemeinen ist die Nutzung des Banksystems zwingend vorgeschrieben
• Ansässige sind verpflichtet, ihre Inkassi, Zahlungen und Banküberweisungen ins Ausland anzumelden, sowohl diejenigen, die sie selbst veranlassen als auch diejenigen, die sie aus dem Ausland erhalten.
• Die Bank ist befugt, nachträglich Auskunft über die von einem Ansässigen mit dem Ausland durchgeführten Operationen einzuholen.
• Es ist darauf hinzuweisen, daß heutzutage die Zahlungsweise vor Notar bei Auflassung der öffentlichen Kaufurkunde darzulegen ist und daß sämtliche Zahlungsbelege der Kaufurkunde beigefügt werden.
Externe Finanzierung / Hypotheken
Aufgrund der großen Bedeutung der Hypotheken in diesem Marktsegment, gehen wir anschließend näher auf deren Besonderheiten ein.
Durch die Hypothek auf eine Immobilie ist das Grundeigentum direkt an die Erfüllung einer Zahlungsverpflichtung gebunden.
Die Hypotheken funktionieren relativ einfach und sind deshalb auch weithin verbreitet. Wir sprechen hier über ein Immobilienanrecht, das gegensätzliche Auswirkungen haben kann und dessen Wirksamkeit und Ursprung vom Eintrag in das Grundbuchamt abhängt. Das Grundpfandrecht dient der Bank als Garantie, um bei Nichterfüllung gegen das Eigentum vorzugehen.
D. h. die Bank verfügt über die Möglichkeit, in diesem Falle die Veräußerung durch öffentliche Zwangsversteigerung zu beantragen und mit dem Erlös die bestehende Hypothekenschuld begleichen. Es gilt zu berücksichtigen, daß die Schuld zunächst in Höhe des bei der Versteigerung erzielten Erlöses getilgt wird. Für den Fall, dass die Hypothekenschuld den erzielten Auktionspreis übersteigt, bleibt die Schuld weiter bestehen und der Schuldner ist mit seinem sonstigen Privatvermögen für den Kredit haftbar.
NIE (Ausländeridentifikationsnummer):
Während in Spanien zum Immobilienerwerb keinerlei Aufenthaltsgenehmigung erforderlich ist, so ist es jedoch unumgänglich die entsprechende NIE-Nummer (Ausländeridentifikationsnummer) zu beantragen. Ohne die NIE-Nummer kann weder eine öffentliche Urkunde vor einem Notar aufgelassen, noch können die aus dem Erwerb fällig werdenden Steuern entrichtet werden. Die NIE-Nummer kann bei der zuständigen Polizeidienststelle beantragt werden.
Der Antrag kann persönlich oder von einem rechtmäßig befugten Vertreter gestellt werden. Hierzu wird eine notariell beglaubigte Kopie des Reisepasses bzw. des Personalausweises benötigt. Ab dem Datum der Antragstellung vor den Behörden, dauert es üblicherweise einen Monat bis zur Ausstellung der NIE-Nummer.
Rechtsberatung:
Die Gesetzgebung verändert sich laufend und die persönlichen Umstände des einzelnen können je nach Fall anders gelagert sein. Die hier gelieferte Auskunft stellt lediglich eine Informationsgrundlage dar; es ist jedoch dringend anzuraten, sich vor dem Immobilienerwerb mit einem Rechtsanwalt oder Steuerberater in Verbindung zu setzen. Unsere Agentur ist Ihnen bei der Empfehlung von geeigneten und ausgewiesenen Experten beider Beratungsfelder gerne behilflich.
Diese Information stellt lediglich eine allgemeine Richtlinie dar und es wird kein Anspruch auf Vollständigkeit erhoben. Für Fehlinterpretationen bzw. mögliche Änderungen wird keine Gewähr übernommen.
Richtlinien für den Immobilienerwerb von FABREGAT PERULLES SALES: www.fabregat-perulles-sales.com
